6.21 부동산 대책에 나온 부분 중에서 유일하게 이해할 수 있는 부분이 [상생임대인 지원] 즉, 상생임대주택에 대한 것이었는데요, 어제 기재부에서 상생임대인에 양도세 특례와 관련된 10문 10답을 내놓았어요. 상생 임대주택에 대한 혜택을 정리해 보았어요.
부동산 용어는 항상 볼 때마다 헷갈리고, 어려워서 용어를 좀 바꾸어서 했어요. 법률 용어에는 갑, 을, 병, 정 그리고 임대인 임차인으로 나와 있지만 편의상 다음과 같은 용어를 사용하기로 했으니 참고하시면 되겠어요.
임대인(집주인)
임차인(세입자)
갑을병정 → A, B, C, D
Q1. “상생임대주택”으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 면제?
개정으로 임대개시일 기준1세대1주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 양도세 비과세 거주요건2년 면제를 위해서는 다음 조건이 필요해요.
상생임대주택으로 운영된 주택으로서
최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제가 돼요. 1주택!!
양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용
임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 해요.
거주요건 2년과 장특공제 거주요건 2년
면제혜택을 받을 수 있어요.
Q2. 직전 임대차계약이란?
직전 임대차계약이란 집주인 예정자가 주택을 취득한 후 (주택을 취득했으면 집 주인이 되었겠지요?), 세입자와 새롭게 계약을 체결한 경우를 말해요. 직전 임대차 계약의 인정 여부는 임대차 계약의 작성 시기와 관련이 있는데요, 다음 두 가지의 이미지를 보시면 이해가 빠를 거예요.
1. 직전 임대차 계약으로 인정되는 경우
2. 직전 임대차 계약 인정 불가한 경우
甲(A)이 이미 임차인이 있는 주택을 구입하여 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙(B)과 임차인丙(C) 사이에 체결된 계약을 甲이 승계를 받은 것이라면 임대주택 순증효과 등 감안 시 세제효과가 부적절하다고 해석하고 있어요. 다음 구조도를 보시면 이해가 되실 것 같아요.
상생임대차계약으로 (상생임대인) 인정받기 위해서는
“직전 임대차계약” 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데요,
집주인(임대인)이 된다면 직전 임대차계약의 조건을 미리 알고 계셔야 할 것 같아요.
Q3. 직전 임대차계약 그리고 상생임대차계약 동일 임차인이어야 할까?
직전 임대차 계약, 상생임대차 계약 동일 세입자(임차인)이어야 하는지 궁금했는데요, 새로운 상생임대차 계약이 직전 임대차 계약 세입자(임차인)과 꼭 동일할 필요는 없다고 해요. 다만, 상생임대인이 되기 위해서는 5% 인상 요건을 지키면 돼요.
임대료 5% 이하 인상을 준수하여 임대차 시장에
상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상
세입자(임차인)가 동일할 필요는 없어요.
다음 이미지를 확인해 주세요.
Q4. 직전 임대차계약과상생임대차계약 사이의 시간적 공백여부
집주인(임대인 예정 포함)이라면 계약서를 작성하는 시점이 고민일텐데요, 집주인이 직접 거주하거나 세입자가 없어서 공실로 되는 경우에 2년 거주요건 등에 대한 세제 혜택이 궁금할 것 같아요. 하지만 기재부에서 답변을 달아 주었어요.
직전 임대차계약과 상생임대차계약
두 계약에 따른 임대가 공백 없이 유지될 필요는 없습니다.
공실이거나 (임대인이 직접 거주,공실 등)이 있어도 돼요.
Q5. “상생임대차계약”을 언제까지 체결해야“상생임대주택”으로 인정받을 수 있나요?
상생임대주책으로 인정받기 위해서는 다음 두 가지 조건을 만족해야 해요.
계약기간 조건 : 2021년12월20일부터2024년12월31일까지의 기간 중 체결
계약급 지급내역 조건 : 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인
금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우
일반적 임대기간이 2년인 점을 감안해서
2024년 중 계약기간이 종료되겠죠? 이런 주택들도 혜택을 받아요
2024년에 상생임대차계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을
2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장 한다는 내용이 핵심이에요.
Q6. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도상생임대차계약인가?
네 맞아요. 세입자의 계약갱신청구권 행사로 인한 새로운 계약 역시 상생임대차 계약으로 본다고 해요. 시행 목적은 집주인이 계약 갱신을 거부하고 2년 거주 요건을 채우기 위해 집주인이 입주하는 것을 방지하기 위해서라고 해요. 예전에는 세금에 전혀 관심없었는데 이제는 좀 알아야 겠어요.
1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는
2년 거주요건이 필요
Q7.등록임대주택사업자의 임대주택도“상생임대주택”이 되나요?
등록임대주택사업자는
임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합하다고 판단해서 가능하다고 해요.
Q8.임대주택이 다가구주택*인 경우에도 “상생임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로“상생임대차계약”을 체결해야 하나요?
여러 가구가 모여 있는 다가구주택은 다양한 가구가 살고 있어도 주택법상 하나의 가구로 본다고 해요. 이 내용은 이해하려 해도 아직 다 이해가 되지 않아서 원문 전체를 올려요. 다가구에 대한 내용은 전문가의 자문을 받아보시길 권장해요.
Q9. “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 판정방법은?
용어가 많이 헷갈리시죠? 포스팅을 하면서도 많이 어렵긴 하지만 이해한 대로 재구성해서 알려드려요. 판정해야할 것은 다음 두 가지인데요,
의무임대기간1년 6개월과
상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년
상기 두 기간을 판정하는 방법은 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정을 해요.
[1] 직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년6개월 이상이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을기준으로 판정
< 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례 >
구 분
사례①
사례②
사례③
계약 기간
2년
2년
1년
실제 임대기간
1년 7개월
2년 2개월
2년
의무 임대기간
인 정
인 정
인 정
① 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 1년 7개월만 실제 임대한 경우
②2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해2개월 더 임대한 경우
③1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조)등으로 신규 계약체결 없이 실제2년 임대한 경우
<직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례>
구 분
사례④
사례⑤
사례⑥
계약 기간
2년
1년
1년
실제 임대기간
1년
8개월
1년 2개월
의무 임대기간
불 인 정
불 인 정
불 인 정
④~⑥ 실제 임대기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 경우
[2] 상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정
< 상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례 >
구 분
사례①
사례②
사례③
계약 기간
3년
2년
1년
실제 임대기간
2년 6개월
2년 2개월
2년
의무 임대기간
인 정
인 정
인 정
① 3년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2년 6개월만 실제 임대한 경우
②2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해2개월 더 임대한 경우
③1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조)등으로 신규 계약체결 없이 실제2년 임대한 경우
< 상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례 >
구 분
사례➍
사례➎
사례➏
계약 기간
2년
1년 6개월
1년
실제 임대기간
1년
1년
1년 6개월
의무 임대기간
불 인 정
불 인 정
불 인 정
④~⑥ 실제 임대기간이 2년에 미치지 못하는 경우
Q10. “전월세 전환시(양방향 모두) 임대료5%이하 인상 여부 판정 방법?
요즘 대출금리 인상, 인하를 놓고 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환을 하는 경우도 있을 거라고 생각되는데요, 전월세로 전환시 5% 이하 인상 판정은 전세민간임대주택특별법 (전세↔월세 전환율)*로 환산하여 계산을 한다고 해요.
* “연 10%”와 “기준금리+연 2%” (6.23일 현재 연1.75%)
중 낮은 비율
[임대료 5% 이하 인상을 충족조건] 예1*) 전세보증금3억원인 주택을 월세보증금5천만원으로 월세로 전환 시
